Buenos Aires SOS

24 de octubre de 2016.- (Por arquitecto Raúl Fernández Wagner).- Nos toca vivir un tiempo de gran crecimiento demográfico, donde el proceso de urbanización adquiere una escala nunca imaginada. hace un siglo, solo un 10% de la población mundial vivía en ciudades. Hoy ya se aproxima al 60% y, en América Latina, ya alcanza el 80% según la Organización de las Naciones Unidas.

Ya somos una especie netamente urbana, pues incluso con las recientes innovaciones en las tecnologías de comunicación e información, la vida rural adquiere de forma creciente características que podrían ser consideradas urbanas. Así como podría afirmarse que el fenómeno urbano ya es dominante en la cultura , en paralelo podría decirse que no caben otras formas de relacionamiento social y económico que no estén mediadas por las relaciones capitalistas en la producción y transacción de bienes y servicios, tangibles e intangibles. Vivimos, entonces, en entornos urbanos donde el espacio es producido y consumido bajo las formas del libre mercado.

Lo que definimos como urbanización capitalista, se basa en una mercantilización de la naturaleza que transforma la tierra en «suelo urbano», el cual adquiere características muy singulares como mercancía. Esto es así porque la localización del suelo urbano es irreporuducible, lo cual hace que existan posiciones ventajosas de unos agentes sobre otros para la obtención de rentas extraordinarias, generadas principalmente por mejores posiciones en el espacio urbano. A estas últimas se le suman las rentas ordinarias provenientes de los usos comerciales y residenciales, que a su vez tienen características particulares derivadas del mercado de productos urbanos, donde la localización posibilita diferencias adicionales de renta.

LA RENTA DEL SUELO

El suelo urbano es una mercancía muy particular, pues su valor no está dado por el trabajo y/o conocimiento agregado (como existe en los productos que habitualmente consumimos) sino por el simple hecho de la posesión de una determinada porción de espacio. La escasez del suelo es la principal fuente de obtención de rentas en este sistema socio-espacial. Como el maestro Samuel Jaramillo nos enseña, existe una renta absoluta -basada en el resguardo jurídico de la propiedad- y existen rentas diferenciales, de comercio y residenciales, que se modulan espacialmente de acuerdo a la ubicación con respecto a la centralidad o a las múltiples centralidades urbanas en grandes aglomerados.

La propiedad del suelo urbano -resguardada por las garantías jurídicas de la propiedad privada- posibilita a su propietario recibir las rentas que el suelo produce, no por lo que él haga específicamente sobre el mismo, sino por la incesante demanda social de suelo urbano que el crecimiento demográfico y económico generan. Pues por ejemplo, en el ambiente construido, un edificio normalmente tiene un tiempo de uso y luego una decadencia funcional que disminuye su valor de mercado, provocando su fin y reemplazo por otro nuevo. El precio del suelo, en cambio, seguirá elevándose, por su localización, infraestructura y/o las demandas que sobre él se generen en el contexto general del desarrollo urbano.

Esto explica, por ejemplo, los fabulosos negocios que se inician en áreas urbanas depreciadas (por un tipo de zonificación desfavorable o por diversos factores socio-económicos) pero bien localizadas. En estas zonas los agentes del mercado detectan la posibilidad de una inversión rentable, y promueven una regeneración que suele implicar el reemplazo de una población de sectores de nivel socioeconómico medio-bajo, por otros de nivel medio-alto, provocando los conocidos procesos de gentrificación.

En este sistema, debe considerase que el Estado es un agente fundamental en la producción, concentración y/o distribución de las rentas a partir de dos funciones que desempeña mediante la planificación urbana: fija los tipos de uso del suelo (diferenciando residencial o comercial) y establece la densidad del mismo (los llamados FOS y FOT, es decir el Factor de Ocupación del Suelo y el Total que determina si se autoriza a construir una vez, dos veces o diez veces la superficie del lote). Estas herramientas pueden ser utilizadas por un gobierno local para favorecer a determindos agentes del mercado o a determinados sectores sociales. Por otra parte, el Estado influye enormemente en el precio del suelo a través del desarrollo de infraestrucutras y/o equipamientos sociales (edificios públicos de servicios, por ejemplo) que él mismo construye.

Cada desarrollo de infraestructura, cambio de uso o de la densidad posible de construcción por parte del Estado, puede generar mayores niveles de renta del suelo para el propietario. Por ello, la responsabilidad principal sobre el suelo recae en los gobiernos locales. Sean estas modificaciones otorgadas por los gobiernos o solicitadas por los propietarios, deberían implicar el pago, en concepto de «plusvalía urbanística», de una proporción importante de la valorización que permite el permiso otorgado. Esto en la Argentina no ocurre y las plusvalías generadas por el Estado quedan enteramente en manos del propietario, cuando es el conjunto social -representado por el gobierno local- el que las concede.

LA CIUDAD INJUSTA

¿Por qué se profundiza la injusticia espacial en el contexto urbano, incluso en tiempos donde hubo un sostenido crecimiento económico, como ocurre en la Argentina? Básicamente por dos razones: la primera es la garantía jurídica y la segunda la naturalización de que el propietario puede «hacer lo que quiere» con su terreno o edificio, como por ejmplo no usarlo. Hecho que acrecienta el factor escasez y permite sostener o aumentar el precio, es decir, especular. Esto tiene lugar fundamentalmente en áreas urbanas densas; o en los bordes de la ciudad, donde las obras de pavimentación, infraestructuras de servicios, redes de transporte, incrementan el valor del suelo. Estos últimos son espacios donde es posible generar rentas extraordinarias, transformando suelo rural en urbano, obteniendo un enorme diferencial de renta absoluta que explica, por ejemplo el fabuloso negocio de los barrios cerrados en las periferias de la urbanización. Diferencial de rentas que, en el caso de la Región Metropolitana de Buenos Aires ha estado posibilitada por una costosa obra pública en autopistas, que permiten el conmutar diario «casa en el country-oficina en el centro» para las clases medio-altas.

Pero…¿Quién se apropia de estas rentas? En países en donde se tiene un amplio control público de la urbanización, mayoritariamente la renta queda en manos del Estado local, quien opera redistribuyéndola mediante un conjunto de formas. Pero, lo que de hecho ocurre en países con concepción liberal como el nuestro, es que el Estado mayormente favorece la apropiación de rentas por parte del propietario, aunque estas hayan sigo generadas a partir del modo en que  dicho Estado local toma decisiones sobre el suelo a urbanizar. No solo eso, sino que existe también en nuestro caso una voluminosa cuota en tal decisión, que en mi opinión es delictiva, como ocurre en varios partidos de la zona de la Región Metropolitana. El municipio de Tigre quizás constituya el ejemplo más notable hoy de un urbanismo ilegal, segregante y antisocial, y, por ende antidemocrático autorizado por el gobierno municipal.

Debe quedar claro, que tanto los cientos de barrios cerrados que ya hay en las principales ciudades, así como las «torres» en áreas centrales, en ambos casos mayoritariamente vacíos, han sido la fuente de reproducción de renta más importante en los últimos años. Un ejemplo del aumento del precio del suelo, según un reciente informe del Reporte Inmobiliario, establece que para poder comprar un departamento de dos ambientes en un barrio medio de la Ciudad de Buenos Aires, es necesario sumar siete años de salario estándar, cuando hace una década se necesitaban sólo tres años y medio.

Este modo de producir ciudad constituye claramente una maquinaria de producir pobreza, pues estas prácticas hacen que el precio del suelo en las periferias de nuestras ciudades permanezca altísimo. Esto último tiene como antecedente el fin, en los años 80, de los loteos populares y ha generado que el acceso para las clases trabajadoras a un terreno donde construir una casita y habitar se traslade principalmente al mercado informal del suelo.