Los arreglos que deban realizarse en la vivienda seguirán estando a cargo del propietario y el inquilino seguirá teniendo derecho a exigir una disminución del canon locativo cuando la gravedad del problema lo amerite. La novedad del proyecto es que establece de qué forma y en qué plazos deben actuar ambas partes.
En todos los casos, el inquilino deberá notificar fehacientemente el problema que presenta la vivienda.
En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locador tiene diez días corridos para hacerlas. Si transcurrido dicho plazo el locador no efectuó las reparaciones requeridas, el inquilino tiene derecho a hacerlas por su cuenta y descontarlas del próximo alquiler.
En caso de que las reparaciones fueran urgentes, el inquilino puede realizarlas inmediatamente.
“ARTÍCULO 4°- Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Si por motivos no imputables al locatario se viese interrumpido el normal uso y goce de la cosa, el inquilino tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.”
RESOLUCIÓN ANTICIPADA
Se elimina el plazo mínimo de seis meses para rescindir el contrato y se mantienen las indemnizaciones. Esto significa que en cualquier momento del primer año podríamos rescindir el contrato pagando un mes y medio de multa. Mientras que, durante el segundo y tercer año se podría rescindir pagando un mes de multa.
Actualmente, no se puede rescindir dentro del primer semestre. Si por algún motivo, el inquilino necesita finalizar la relación contractual antes de ese plazo, está obligado a pagar todos los alquileres que le falten hasta cumplir los seis meses de contrato.
Además, se agrega que el inquilino no deberá abonar la multa en caso de que notifique fehacientemente su decisión con tres meses o más de anticipación.
“ARTÍCULO 7°- Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El contrato de locación de inmuebles con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Si se notificara con un plazo de notificación previa superior a los tres meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna. Lo establecido en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el artículo 1199.”
DOMICILIO ELECTRÓNICO
El proyecto establece que todas las partes deben fijar un domicilio electrónico (mail) en el contrato de alquiler. Todas las comunicaciones que se cursen a través de ese domicilio electrónico serán válidas y vinculantes. Esto implica que quienes alquilan ya no deberán enviar cartas documentos cada vez que necesiten reclamar por arreglos en la vivienda, cortes en el suministro de gas, falta de devolución de depósito, rescisión anticipada, o cualquier otra situación.
Este artículo es importante ya que la comunicación por correo electrónico:
- Es gratuita. Los inquilinos dejarán de pagar $440 por una carta documento cada vez que necesiten notificar alguna situación.
- Es instantánea y eficaz. Desde que un inquilino se acerca al correo para enviar una carta documento hasta que la misma llega al domicilio del locador pasan –al menos- 24 horas. Además, es posible que nadie reciba esa carta documento y que la misma vuelva al domicilio de origen; con la consecuente pérdida de tiempo y dinero por parte del inquilino.
- Evita conflictos. Cotidianamente vemos que quienes se acercan a nuestro asesoramiento legal tienen temor tanto de enviar como de recibir cartas documento, ya que las consideran el inicio de un conflicto judicial. La utilización del correo electrónico favorece la comunicación entre las partes y la solución de conflictos puntuales.
ARTICULO 1°- Sustituyese el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente: “ARTICULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato deben elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Deberán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”
PAGARÉS
El proyecto prohíbe a los propietarios exigir la firma de pagarés a los inquilinos.
Si bien no es una práctica extendida en todo el mercado inmobiliario, existen casos en los cuales el locador exige al locatario la firma de un pagaré por cada mes de vigencia del contrato. Cuando el inquilino paga el alquiler, el locador restituye o rompe el pagaré. La simple amenaza, por parte del propietario, de ejecutar los pagarés por vía judicial, suele detener cualquier reclamo legítimo del inquilino, haciendo imposible que ejerza derechos de los más básicos.
ARTICULO 2º- Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
d) La firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.”
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