Buenos Aires SOS

La oferta de alquileres por períodos cortos ya representa más del 40% del total de departamentos en alquiler de la Ciudad de Buenos Aires. En el 93.7% de los casos, incumplen el Código Civil ofreciendo la vivienda por períodos mayores a los permitidos. A un valor promedio de $447 el m², alquilar por temporada es un 32% más caro que alquilar por dos años. Descripción de un mercado en expansión que abandona a los turistas y apunta a los locales.

Desde el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo realizamos el primer relevamiento integral del mercado de alquileres temporarios. Se trata de un estudio que abarca todos los aspectos centrales que forman parte de esta modalidad de alquiler.

El informe comienza con una caracterización de los departamentos en alquiler según su ubicación geográfica, su tamaño y su antigüedad. Luego se analiza el precio promedio del alquiler y las expensas, haciendo un desglose por barrio y por ambientes. Finalmente, se analizan las principales características de este tipo de contratos, los requisitos que deben cumplir los inquilinos para acceder a esta modalidad del mercado de alquileres y la legislación que los regula.

Oferta de departamentos en alquiler temporario

La oferta de alquileres temporarios ya representa más del 40% del total de anuncios de departamentos en alquiler. En Palermo, Recoleta y San Telmo, la disponibilidad de temporarios supera ampliamente la de residenciales, mientras que, en otros barrios como Congreso, Balvanera y Centro, la incidencia de estos alquileres es cada vez mayor.

Estos datos dan cuenta del fenomenal crecimiento de esta modalidad de alquiler, que pone en crisis la idea generalizada de que se trata de un mercado orientado al turismo. Motivados por la falta de control por parte del Estado y su consecuente posibilidad de extraer una renta extraordinaria ilegal a partir de la necesidad de vivienda ajena, inmobiliarias y locadores retiraron la oferta de alquileres tradicionales y se volcaron a los temporarios. Al respecto, Fernando Muñoz, coordinador del Programa de Atención a Inquilinos, afirmó “Lo que años atrás era un mercado restringido a turistas y a quienes llegaban a la Ciudad por períodos cortos con motivos de estudio, trabajo, enfermedad u otro; hoy se transformó en un mercado amplio y en expansión, que apunta a aquellos residentes que no cumplen todos los requisitos que el mismo mercado inmobiliario creó para acceder al mercado tradicional”.

La oferta de departamentos temporarios muestra una fuerte concentración en el corredor norte de la Ciudad. Palermo, con el 29.85% de la oferta, es el barrio con mayor cantidad de unidades disponibles; le siguen: Recoleta (27.42%) y Belgrano (11.73%). El resto de los barrios con mayor cantidad de oferta son: San Telmo (6.08%), Centro (5.19%), Almagro (2.94%), Puerto Madero (2.69%), Caballito (2.67%), Congreso (2.20%) y Balvanera (1.53%). En conjunto, estos diez barrios concentran el 92.33% de la oferta.

Alquiler y expensas

El precio promedio del metro cuadrado de los alquileres temporarios es de $447. Esto implica que un monoambiente tiene un valor promedio de $18.500, un departamento de dos ambientes se alquila en $21.000, mientras que las unidades de tres ambientes alcanzan los $26.500.

Considerando que el valor promedio del m² de los alquileres tradicionales fue de $337 en septiembre de este año, el precio de los temporales tiene una diferencia abismal. Se trata de un incremento de 32.48%, que llega al 37.96% en el caso de los monoambientes y a 41.85% en los dos ambientes.

En relación a las expensas, en el 81% de los anuncios relevados se establece que el inquilino debe pagar mensualmente las expensas a la administración del consorcio, mientras que en el 19% restante las tiene incluidas en el precio del alquiler. Para los monoambientes, el precio promedio es de $2.300, para los dos ambientes es de $2.700 y para los tres ambientes es de $3.900.  “El valor promedio de las expensas es el mismo para alquileres temporarios que para alquileres convencionales, lo que confirma que se trata de los mismo departamentos”, señaló Muñoz.

Características de los alquileres temporarios

Una de las características principales de los contratos de alquiler temporal es que no exigen la presentación de una garantía para firmar el contrato. A diferencia de los alquileres convencionales, en los cuales este requisito es excluyente; en los temporales, solo aparece en el 1.7% de los casos, siempre vinculado con los seguros de caución. Además, en el 97% de los casos, los departamentos vienen amoblados. Esta característica, junto a la flexibilidad en relación a la garantía, los convierten en alquileres más costosos. Para ingresar, se observó que –mayormente- los inquilinos abonan tres meses de alquiler: uno de adelanto, uno de depósito y uno de comisión. Este último se cobra cada vez que se inicia un contrato, independientemente si el inquilino está renovando o firmando por primera vez.

Pero el dato más destacado es que, a pesar que el Código Civil y Comercial de la Nación establece un plazo máximo para alquileres temporales de tres meses, en el 93.7% de los casos estos departamentos se alquilan por plazos ilegales que van de 3 a 12 meses. Al respecto, Fernando Muñoz afirmó “El mercado inmobiliario fija los requisitos para alquilar una vivienda por dos años y al mismo tiempo burla las leyes existentes y crea otro mercado más caro y más inestable para aquellos que no cumplen con esos requisitos. Esta sustitución de alquileres legales por alquileres temporarios ilegales se da en el marco de la falta total de control por parte de Estado”.

Si bien los alquileres temporales existen desde hace mucho tiempo, el boom que está viviendo hoy la Ciudad de Buenos Aires no tiene precedentes y está repercutiendo en la calidad de vida no solo de quienes alquilan de esta manera sino en la totalidad de los inquilinos de la Ciudad, que se ven afectados por la disminución en la oferta y el alza en los precios del mercado convencional.

Para entender este fenómeno hay que analizarlo desde la rentabilidad de inmobiliarias y propietarios y desde la necesidad de los inquilinos. Los locadores ven en el alquiler temporario la posibilidad de aumentar aún más la renta de sus viviendas, percibiendo alquileres que son un 32% más elevados que los tradicionales y con la ventaja de poder actualizar los precios con mayor frecuencia. Pero el dato central es el interés de las inmobiliarias, que se volcaron a estos alquileres ya que ven la posibilidad de multiplicar sus comisiones. Teniendo en cuenta que la Ley 5.859 para que la comisión la pague el dueño no rige para alquileres temporarios, las inmobiliarias tienen la posibilidad de cobrarle a los inquilinos cada vez que firman o renuevan su contrato de alquiler. Es decir, pueden cobrar entre uno y cuatro meses de comisión al año.

Finalmente, los inquilinos que demandan estos alquileres, ven en ellos la posibilidad de resolver su problema habitacional sin contar con muebles ni garantía. En muchos casos son migrantes internos y externos que renuevan contratos temporarios cada 3, 6 o 12 meses hasta contar con la posibilidad de alquilar por dos años. “Se trata de un sector que puede afrontar precios más elevados, aún destinando porcentaje altísimos de sus ingresos. De lo contrario, en el otro sector de la pirámide inquilina, eligen opciones más económicas y hasta más informales como hoteles, pensiones, inquilinatos o alquileres en asentamientos informales”, afirmó Muñoz.

Al ser tan frágil la relación contractual, los inquilinos viven sabiendo que es probable que no les renueven el contrato y tengan, nuevamente, que salir a buscar otra vivienda. Esto reduce sus posibilidades de reclamar cuando no se cumplen con sus derechos. Es atípico que un inquilino –de alquiler “temporario”- se acerque a esta Defensoría para reclamar que el locador no hace los arreglos necesarios para mantener la vivienda en condiciones, que llegan expensas que duplican el monto anunciado al iniciar el contrato o que no reciben ningún comprobante al pagar el alquiler. Cuando estas situaciones se presentan, generalmente optan por no reclamar o en el peor de los casos, por abandonar el inmueble una vez que finaliza el contrato. Esta situación los convierte en inquilinos aún más vulnerables.

Por último, hay que destacar que la Ley 4632 –aprobada en julio de 2013- crea un Registro en el cual deben inscribirse los inmuebles que se alquilan bajo esta modalidad. Esto implica, para los locadores, cumplir una serie de requisitos impositivos, de seguridad, de accesibilidad, entre otros. Sin embargo, son ínfimos los casos en los cuales estos departamentos están correctamente registrados.

Esto último se debe a una reglamentación defectuosa de esa Ley. A partir de una interpretación errónea, se consideró que los locadores que sean propietario de tres o menos unidades en alquiler temporario quedan excluidos de la obligación de registrarse. Sin embargo, el texto de la Ley afirma que quienes quedan excluidos de registrarse son los inmuebles ubicados en complejos habitacionales iguales o menores a tres viviendas.  Este cambio de sentido no resultó inocuo, restringió la obligación de registrarse a una porción muy pequeña de los locadores, dejando desamparados a los inquilinos de departamentos temporarios y a los vecinos que conviven con ellos. “La modificación reglamentaria resulta necesaria, no solo para enmendar el escándalo jurídico que implica tener un decreto reglamentario que contraría el texto de una ley, sino porque constituye la única herramienta legal disponible para poner límites a un mercado en fuerte expansión, que está llevando a los vecinos de la Ciudad de Buenos Aires a vivir como turistas, con contratos inestable y tarifas dolarizadas”, finalizó Muñoz.